Квартира под ипотекой. Можно ли ее продать?

Совсем недавно, с беспокойством и хлопотами, выбиралась квартира, потом — банк для оформления ипотеки. Всё удалось! Счастливая семья въезжает в собственное жилье. Проходит какое-то время, и, в силу непредвиденных обстоятельств, квартира уже не устраивает. Маленькая площадь или, наоборот, лишняя. Неудачно выбранное местоположение (далеко от работы, например) или, самый неприятный вариант, утрата возможности своевременно и в полном объеме выплачивать кредит. Если бы квартира не являлась залогом в банке, ее можно было бы продать или обменять. А как быть, если предстоит платить по ипотеке еще не один год? Проблему ведь надо решать сейчас.

И она решаема! В настоящее время продать квартиру, приобретенную по ипотеке, довольно проблематично, но прецеденты уже имеются.

Основные причины продажи ипотечного жилья

Начнем с самой неприятной ситуации, когда финансовое положение заемщика настолько ухудшилось, что он просто не в состоянии продолжать ежемесячные выплаты. В этом случае, если не удается каким-либо образом урегулировать ситуацию с банком, появляется угроза остаться без квартиры. Нужно не ждать наступления полного краха, а обращаться в банк. Возможно, банк имеет претендентов, заинтересованных купить жилье. Тогда продавец имеет шанс получить разницу между стоимостью квартиры и непогашенных остатков по ипотеке. Сложнее, если покупателя придется искать самому.

Изменился состав семьи. Жилье стало тесным, а ждать перехода квартиры в полную собственность (погашения кредита) еще очень долго. Ежемесячные выплаты посильны. Хочется стать владельцем другой, большей и лучшей квартиры и, опять же, желательно по ипотеке. Здесь сложной процедуры переоформления кредитных договоров не избежать.

Ипотечное жилье досталось по праву наследования, значит, наследнику придется погашать оставшуюся сумму, но он заинтересован не в квадратных метрах, а в деньгах. Здесь также предстоит поработать над урегулированием всех вопросов.

Впрочем, прежде, чем производить действия, направленные на непременную продажу жилья, нужно сделать две вещи. Первое: поинтересоваться в агентстве недвижимости (а лучше в нескольких), за какую цену реально продать данную квартиру. Второе: выяснить в банке, согласится ли он, в случае, если покупатель захочет продолжить выплаты по ипотеке, видеть его заемщиком вместо вас или будет настаивать на единовременном погашении кредита.

Каким же образом можно продать квартиру, если кредит по ипотеке еще не выплачен?

Прежде всего, нужно получить согласие банка на продажу квартиры. Без этого — никак. Объясняется такая необходимость достаточно просто. Никакое залоговое имущество не может быть продано или обменено без согласия залогодержателя. Как правило, банк идет навстречу. А вот, покупателя, скорее всего, придется искать самостоятельно. Желающих приобрести ипотечную квартиру не так много. И дело даже не в стоимости, покупатель боится мороки с оформлением. Потому и сумму оценки такого жилья приходится несколько занижать.

Ключевой момент, о котором нужно помнить продавцу квартиры, обремененной ипотекой — обойти банк не удастся, там четко стоят на защите своих интересов. Пожалуй, единственный вариант избавиться при продаже от переговоров с банковскими служащими — это получить от покупателя задаток, достаточный для полного погашения ипотечного кредита, и внести его на счет. После этого с квартирой можно поступать как угодно, ведь продавец теперь становится ее полноправным владельцем. До подписания договора купли-продажи.

Если клиент исправно платил взносы в течение нескольких лет, то, как правило, банк пойдет ему на встречу и позволит продать квартиру, фактически являющуюся залоговым имуществом, другому лицу, предпочитающему продолжать выплачивать ипотеку. При таком развитии событий банк должен не только согласиться на то, что выплаты будут осуществляться другим лицом, но и проверить кредитоспособность данного лица. Такая процедура займет некоторое время.

Все же продавцу выгоднее найти такого покупателя, который выплатит полную стоимость квартиры, тогда у него останутся средства на покупку или хотя бы съем жилья.

Все этапы по продаже квартиры такие же, как и в том случае, когда ее продает собственник, за исключением того, что банк в такой сделке выступает в качестве третьей, дополнительной стороны. Простому смертному, проводящему такую сделку впервые, придется потратить немало нервов: неожиданные препятствия могут возникнуть на любом из этапов. Как на старте кампании по продаже ипотечной квартиры, так и в процессе. Все придется рассматривать по несколько раз, обращаться за консультациями то к юристам, то к банкирам, то к риелторам. Обычный человек может просто растеряться и... плюнуть на сделку до лучших времен.

Если же владелец квартиры, вынужденный ее продать, обремененную ипотекой, проявит хоть каплю предусмотрительности и обратится к серьезным специалистам, например в Юридический жилищный центр "ОСНОВА", за консультацией и (или) услугами, он получит желаемое. И при этом сохранит свои нервы и здоровье.

Следует заметить, что далеко не каждое агентство недвижимости возьмется продавать такое жилье. А уж тем более морочить голову с обменом одной ипотечной квартиры на другую! Юридический жилищный центр "ОСНОВА" имеет наработки и опыт в проведении сделок купли-продажи ипотечного жилья. Обеспечиваем клиенту максимально возможную, в каждом конкретном случае, выгоду!