Окно возврата или sale-pay-back

Сегодня рынок недвижимости – к услугам покупателей. Чтобы стимулировать спрос, застройщики предлагают клиентам самые выгодные схемы. Одна из них – обратный выкуп квартир. Что представляет собой эта услуга и кому она выгодна?

Как это работает?

Итак, суть схемы обратного выкупа или так называемой услуги sale-pay-back в следующем:  компания-застройщик, продавая квартиру в новостройке, гарантирует покупателю выкуп у него жилья  через определенный промежуток времени (разумеется, если покупатель захочет эту квартиру впоследствии продать). Условия выкупа – сроки, стоимость недвижимости и т. д. – определяет застройщик. Обычно выкуп происходит после предполагаемого завершения строительства, за квартиру возвращают либо ту же сумму, что была уплачена, либо с надбавкой. То есть в первом случае покупатель гарантированно возвращает себе стоимость квартиры, по которой он приобрел ее изначально, во втором – получает определенную прибыль. Но при любом раскладе он застрахован от падения рынка.

Специалисты считают, что строительные компании используют опцию sale-pay-back скорее для того, чтобы продемонстрировать покупателям уверенность в собственной стабильности. Поэтому, по утверждению специалистов, стоит рассматривать данный инструмент не как финансовый, а как рекламный.

Что предлагает рынок?

Подобных предложений на рынке пока не слишком много, и сосредоточены он преимущественно в столице. Например, программы sale-pay-back есть у ФСК «Лидер», у «Дон-Строя» и ГК «Пионер». Кроме того, по информации специалистов, сейчас предложение услуги обратного выкупа довольно ограниченное, нередко данные условия действуют лишь на небольшую долю площадей в объекте.

У «Дон-Строя» в проекте «Сердце столицы» застройщик обязуется выкупить апартаменты через три года с момента подписания договора, вернув покупателю вложенные средства плюс 18% от стоимости недвижимости.

ГК «МИЦ» предлагает программу «Обратный выкуп с гарантированной доходностью» (действует в ЖК «Татьянин Парк»). Дольщик может продать квартиру застройщику на момент завершения строительства объекта и получить прибыль, которая рассчитывается исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 3%.

Работает с обратным выкупом и ГК «Пионер»: например, при реализации апарт-отелей YE’S. По данным экспертов, сегодня предложение услуги обратного выкупа довольно ограниченное, иногда эти условия распространяются лишь на небольшую долю площадей в том или ином объекте.

Кому это выгодно?

Кому больше выгодна услуга обратного выкупа – покупателям или застройщикам? Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина считает, что и тем, и другим. С одной стороны,  клиент получает уверенность в надежности сделки. При обратном выкупе  покупатели могут вложиться в интересующий проект, зная, что смогут вернуть деньги обратно без штрафов и санкций.

«Покупатель понимает, что можно без опасений вкладывать свои средства в недвижимость, особенно сейчас, – объясняет эксперт. – На фоне экономических проблем некоторые потенциальные покупатели нуждаются в дополнительных гарантиях». 

С другой стороны, застройщики, используя обратный выкуп, могут стимулировать спрос на квартиры. Для девелоперов  sale-pay-back является также  одним из способов финансирования проектов.  

Но что будет, если покупатели вдруг массово захотят вернуть квартиры застройщику в предусмотренный срок? Как уверяют эксперты, такой вариант практически исключен (при условии, что проект успешен, и цены на новостройку выросли).

«Большинство покупателей понимают, что за весь срок строительства квартира существенно дорожает, и разница в цене уже несравнима с той суммой, которую предлагает девелопер»¸ – говорит директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».  По ее словам, и сами застройщики вовсе не рассчитывают на то, что клиенты массово начнут возвращать им квартиры. Они используют опцию sale-pay-back для того, чтобы продемонстрировать покупателю свою уверенность в собственной стабильности. Поэтому стоит рассматривать такой инструмент скорее не как финансовый, а как маркетинговый.

Застройщики же с помощью использования схемы обратного выкупа смогут стимулировать спрос на покупку первичного жилья. Кроме того, использование данной схемы является одним из методов привлечения финансирования к проектам.

Антикризисная мера

Услуга обратного выкупа предложена девелоперами в качестве некой антикризисной меры, утверждают эксперты. Хотя пока она не получила широкого распространения на российском рынке недвижимости.  

«Вряд ли стоит ожидать массового применения таких схем, поскольку ориентированы они скорее на «перестраховщиков», чем на реальных инвесторов, – уверен коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – Но в кризис эти программы повышают привлекательность объекта для покупателя».

Как считает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», опция обратного выкупа для добросовестного застройщика – своеобразная гарантия того, что он обязуется достроить объект вовремя. То есть, по сути, это еще один инструмент для поддержания репутации. Пользоваться им или нет – дело сугубо добровольное.

«Но не думаю, что количество застройщиков, предлагающих данную услугу, будет расти, – говорит эксперт. – Все-таки банковские депозиты дают сегодня несколько большую доходность, чем предлагают девелоперы».

В целом же говорить о  будущем услуги sale-pay-back - рано. Какие-либо выводы можно будет сделать, когда появятся первые примеры подобных сделок - то есть когда покупатели станут возвращать девелоперам ранее приобретенные у них квартиры.