Процесс покупки квартиры на вторичном рынке жилья

Нормальные жилищные условия каждый понимает по-своему. Спектр желаний и возможностей широк. При наличии некоторой суммы денег и понимании, что приобретение квартиры — жизненная необходимость, потенциальный покупатель начинает изучать специализированные издания и сравнивать цены на нужное ему жилье в разных районах города...

Итак, вы решили приобрести квартиру, поняли, с каким районом хотите связать свою дальнейшую жизнь, и приготовили достаточную, как вам кажется, сумму для покупки. Что ждет вас дальше?

Сегодняшние реалии рынка жилья

На днях мне позвонил давний знакомый и поинтересовался: «Подбирая недвижимость для покупки, мы столкнулись с тем, что «хорошие» квартиры очень быстро продают. Пока мы едем на просмотр, продавцы сообщают нам, что за жилье уже внесли аванс. Мы видели, что смотреть квартиру приходит сразу несколько покупателей, а на месте кто-нибудь из них сразу вносит аванс, даже не проверив документы на квартиру. Не опасно ли это?».

Очень часто, боясь упустить интересующий вариант и желая подтвердить свои намерения в покупке данной квартиры, покупатели вносят предоплату прямо на просмотре. Конечно, это опасно. Недобросовестный продавец может набрать авансов от нескольких потенциальных собственников и скрыться. Подобное развитие событий весьма вероятно и встречается довольно часто, ведь покупатели, рассчитывая на свои силы, не обладают специальными знаниями и практикой.

Знал бы, где упасть…

Желание сэкономить деньги при покупке жилья понятно, однако это не должно сказаться на безопасности покупателя. Из-за увеличивающегося спроса в условиях нехватки предложений находят своих покупателей и криминальные квартиры. На рынок недвижимости выходят также любители легких денег, мошенники, для которых жилье — источник наживы. Известны случаи, когда в результате самостоятельных действий покупатели оставались без квартиры и без денег.

Кто же они, продавцы, с которыми сталкивается покупатель, решаясь на самостоятельный поиск квартиры? В основном это:

частные лица, можно сказать экстремалы, которые решают реализовать свою квартиру без риелторов, хотя имеют весьма приблизительное представление о механизме продажи;
частные лица, представляющие интересы продавца, которые когда-то в риелторских компаниях приобрели некоторый опыт, а сейчас работают на себя;
черные маклеры, которые подкупают продавцов дешевизной своих услуг, а на деле не несут ответственности за свои действия;
агентства недвижимости.

Главная рекомендация покупателю — заключить договор с выбранной риелторской компанией. Это исключит вероятность стать жертвой аферистов, поскольку специалисты умеют получать информацию об объекте недвижимости, обладают достоверной информацией о рынке, знают конъюнктуру и динамику цен.

Агентство поможет покупателю подобрать жилье, проверит его историю с момента ввода дома в эксплуатацию. Как правило, профессиональные риелторские компании берут на себя и риски проведения сделки по приобретению квартиры в собственность.

Как выбрать свое агентство недвижимости?

Многим риелторским компаниям более десяти лет. Они наработали огромный опыт, который используют в работе с клиентами. При выборе агентства недвижимости обратите внимание на следующее:

срок, в течение которого оно работает на рынке (говорит о стабильности и профессионализме);
перечень предлагаемых им услуг;
рекомендации знакомых и отзывы бывших клиентов.

Посещая агентства, посмотрите на офис, на его техническое оснащение. Но самое главное — изучите договор оказания услуг, в котором должна быть записана цена квартиры, зафиксированы комиссионные агентства. Оговорите возможность своего присутствия при передаче аванса за выбранную квартиру. Таким способом вы проконтролируете работу риелторов и убедитесь в ее качестве. Вы имеете на это право, ведь вы заказчик, который платит деньги.

Стоимость услуг риелтеров

В настоящее время она составляет от 2 до 7 % стоимости объекта недвижимости — предмета сделки. С одной стороны, данная сумма необходима для нормального функционирования агентства недвижимости, с другой — это цена вашего спокойствия и безопасности.

Если цена ниже указанных цифр, подумайте, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке: низкая стоимость товара подразумевает низкое качество. Вы вправе думать, что за мизерные деньги, заплаченные агентству недвижимости, вам окажут услугу не в полном объеме: либо ненадлежащим образом сделают проверку приобретаемой квартиры, либо не предоставят гарантий безопасности.

Стоимость услуг риелтерской компании, превышающих 7% цены недвижимости, означает, что компания хочет получить сверхприбыль, источником которой планирует сделать вас.

Совет покупателю

Хорошо, что вы задумали изменить свои жилищные условия к лучшему. Это делать нужно вовремя, не допуская конфликтных ситуаций в семье и сохраняя добрые отношения с родственниками. Но ситуация на рынке недвижимости в настоящее время динамична и не слишком благоприятна для покупателя, которому надо оперативно принимать решения и реагировать на предложения. Промедление в таких вопросах равнозначно денежным потерям, ведь цены продолжают расти.

Как только решение о покупке жилья принято, серьезно взвесьте свои материальные возможности, определите максимальную сумму, которую можете выделить на такое приобретение, и объявите эту сумму риелтору. Сейчас тезис «А вдруг найдут дешевле — пусть поищут» не работает. Вы только потеряете время и в результате выйдете на те же большие для себя деньги.

Как ГРАМОТНО покупать квартиру

У каждой квартиры на вторичном рынке своя история. Чаще всего длинная, иногда запутанная, с бесконечным списком бывших владельцев. Если внимательно ее не изучить, можно оказаться в рядах невезучих покупателей.

Впрочем, свести риски к минимуму, а то и вовсе их избежать вполне возможно. Главное — изучить правила игры. В самой игре два тайма. Первый — проверка подлинности документов на квартиру. Второй — проведение самой сделки по покупке жилья.

Недостаточно хорошо изучив историю объекта, можно оказаться в одной квартире с бывшим заключенным, отсидевшим срок и вернувшимся на свои квадратные метры, или же со счастливым дембелем, который исчез из списков жильцов в связи с призывом. А можно нарваться и на тех, кто потребует от вас вернуть квартиру через суд. Кстати, о суде. В 2003 году Конституционный суд РФ принял, казалось бы, революционное решение, по которому добросовестного (то есть совершившего сделку, не подозревая, что квартира юридически грязная) приобретателя нельзя выселить из квартиры.

Однако на практике эта норма почти не работает. Сделку можно признать ничтожной на основании недействительности предыдущих сделок. Кроме того у добросовестного владельца квартиру можно отобрать, если она была продана помимо воли истца (ст. 302 ГК). В остальных случаях бывший собственник или иной законный владелец вправе требовать возмещения причиненных ему убытков. Срок исковой давности по ничтожной сделке — 10 лет. То есть в течение этого срока бывшие владельцы могут оспорить сделку покупки-продажи квартиры. По истребованию имущества — три года. Чтобы не сидеть все эти годы как на пороховой бочке, надо серьезно отнестись к покупке квартиры.

Книга — лучший подарок

Итак, сначала нужно удостовериться, что продавец квартиры на самом деле ее собственник. Не стесняйтесь, просите паспорт у продавца и сверяйте его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. Если квартиру пытаются продать по доверенности, такой вариант лучше обойти стороной, ведь процент возможных махинаций резко возрастает.

После того как собственник идентифицирован, придется убедиться в его дееспособности. В противном случае в дальнейшем у него будут все аргументы оспорить сделку и оставить вас с носом. Если возникли сомнения в адекватности поведения продавца, Вам желательно настоять на том, чтобы тот представил справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что не состоит там на учете.

Следующий шаг — изучение истории квартиры. Остановимся на важнейших её составляющих.

1. Предпродажная экспертиза документов

Основным принципом выполнения полноценной экспертизы объекта недвижимости является выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию в судебном порядке сделки с этим объектом. Для выявления таких факторов проводится экспертиза полной истории возникновения и перехода прав на объект недвижимости, для которой необходимо наличие:

подтверждения органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество факта государственной регистрации с указанием даты произведенной регистрации, субъекта права, выдачи справки подтверждения правомочий собственника, зарегистрированных обременении, сведений об имевших место ранее наложении ареста, постановке на контроль, отказе в регистрации, утрате правоустанавливающих документов и получении их дубликатов;
подтверждения подлинности правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, справки подтверждения правомочий собственника;
проверки наличия согласия супруга на отчуждение недвижимости, на которое он как супруг имел но закону равные с собственником права;
идентификации личности и установления подлинности паспорта, определения фактов утери и восстановления паспорта;
установления возможной недееспособности лиц, совершавших сделки с объектом недвижимости;
установления местонахождения интересующих лиц и выяснения у них обстоятельств, имеющих отношение к истории объекта недвижимости;
проверки документов по сделкам с недвижимостью, а также документов, на которые имеются ссылки, например: договора приватизации; справки жилищно-строительного кооператива о праве частной собственности на квартиру ЖСК; справки Комитета по жилищной политике администрации … о праве собственности на квартиры во вновь построенном или капитально отремонтированном доме; договора отчуждения недвижимости, заключенного между двумя юридическими лицами и не требующего обязательного нотариального удостоверения; решения суда.

Из-за большой трудоёмкости вышеперечисленной проверки рекомендую поручить её выполнение профессионалам (юристам или риелторам).

2. Прописан, значит имею право

История квартиры содержится также в домовой книге и едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В домовой книге числятся все, кто когда-либо проживал в выбранной вами квартире, включая тех, кто ее приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только те, кто прописан в квартире на данный момент). Такую выписку могут дать владельцу квартиры (ответственному квартиросъемщику) или его доверенному лицу.

В этом случае надо попросить владельца жилья выписать вам доверенность на запрос информации либо пройти в дирекцию единого заказчика вместе с вами. Там же выдается копия финансово-лицевого счета, где указаны технические сведения о покупаемом жилье (те параметры, за которые начисляются коммунальные платежи) и содержится информация, сколько человек прописано в квартире на данный момент.

Верные данные из домовой книги — основа любой чистой сделки. В расширенной выписке должно быть указано новое место жительства всех покинувших квартиру.

Особенно внимательным надо быть, если кто-то из жильцов квартиры проходит срочную службу или находится в местах лишения свободы. В этом случае они будут выписаны из квартиры, но по возвращении у них будут все права вновь в ней прописаться. Покупать такую квартиру не следует, даже если родственники будут убеждать вас, что отсутствующие домочадцы не станут по возвращении претендовать на жилплощадь. И даже если у продавцов будет письменное согласие отсутствующих членов семьи на продажу квартиры, лучше подобный вариант обойти: перепроверить факты вам вряд ли удастся. Не ехать же в военную часть или колонию.

К сожалению, чаще всего сделки по покупке-продаже квартиры расторгаются именно потому, что покупателю была предоставлена липовая справка из расчетного центра. Уже после сделки обнаруживалось, что в квартире до сих пор прописаны прежние жильцы, а некоторые из них и согласия на сделку не давали.

Обременительные подробности

Удостоверьтесь, что все жильцы интересующей Вас квартиры участвовали в ее приватизации. Если этим правом кто-то не воспользовался, узнайте, написано ли им заявление об отказе от права участия в приватизации.

Несовершеннолетние жильцы в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, где они проживают, если это право не использовано ими раньше. Если в момент приватизации один из жильцов отсутствовал, был временно выписан по уже упоминавшимся причинам (например, служба в армии), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

Окончательная картина о владельцах и их правах на квартиру у вас сложится после того, как вы ознакомитесь с расширенной выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее также может получить только владелец. В реестре хранится вся информация о правах на квартиру, а также об ограничениях или обременениях (находится ли она в залоге или под арестом). Кроме того, из выписки можно узнать об основаниях для изменения прав собственности, их перехода или сокращения. То есть о том, кто и кому квартиру завещал, дарил, уступал долю и т. д. Полученную выписку лучше прочитать вместе с юристом, который и объяснит вам все возможные закавыки.

Например, квартиру наследовали. В этом случае придется выяснять, все ли права наследников были учтены при оформлении квартиры на новых собственников.

И, наконец, дополнить свои знания о квартире можно, пообщавшись с соседями продавцов жилплощади. Бывает, что такой разговор дает больше, чем все справки вместе взятые. Старушки у подъезда никогда ничего мимо ушей и глаз не пропускают. Вот и расскажут вам, кто в квартире жил, на ком женился, как развёлся и сколько детей у семейной пары было. Хорошо бы также поговорить со старшей по подъезду, номер ее квартиры можно узнать у будущих соседей.

Разговор по душам с соседями порой спасает от серьезных неприятностей наподобие той, что случилась с Федором Семеновым, жителем Мурманска, переехавшим поближе к столице. Родители Федора купили ему на скопленные деньги однушку. С продавцом квартиры рассчитались наличными. Документы особо не проверяли, сделка прошла быстро и без проблем. Вселившись в квартиру, Федор попытался познакомиться с соседями, но с ним никто не здоровался, старушки у подъезда, завидев новосела, сразу начинали подозрительно шушукаться. Ситуацию разрешил участковый. «Вы подозреваетесь в убийстве Алексея Л., проживавшего здесь несколько месяцев назад», — заявил страж порядка. Далее участковый поведал, что Алексей был обычным алкоголиком, а эта категория граждан всегда находится на особом счету у квартирных мошенников. Где-то за полгода до продажи квартиры Алексей исчез. А потом «внезапно» появился ничего не подозревающий Федор.

Пришлось Федору срочно звонить родителям. Потом были визиты в прокуратуру, свидетельские показания, но Алексея Л. так и не нашли. Соседи по-прежнему ненавидят ни в чем не повинного Федора, и он всерьез подумывает о переезде на новое место.

Задаток или аванс: что лучше выбрать?

Покупка квартиры — это не только хлопоты по подбору вариантов, по проверке юридической чистоты и другие необходимые для совершения сделки действия, но и определенные риски. Как минимизировать такие риски? Предлагаю рассмотреть два варианта «защиты» ваших интересов от неприятностей: задаток и аванс. До момента их внесения вы можете безболезненно отказаться от покупки квартиры, после — уже с финансовыми потерями.

Итак, задаток

Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу одновременно в двух качествах:

как частичную предоплату за продаваемую недвижимость, здесь задаток приобретает свойство аванса;
как способ обеспечения исполнения обязательства по покупке.

Как все-таки задаток скрепляет отношения продавца и покупателя до того как будет подписан договор купли-продажи недвижимого имущества?

Правило задатка таково: если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель, задаток остается у продавца. Если же вина продавца (не хочет продавать, нашел другого покупателя или передумал), то он обязан вернуть задаток в двойном размере: задаток и штраф. Сверх того, виновник срыва сделки обязан возместить пострадавшей стороне убытки, если в соглашении о задатке не предусмотрено иначе. А как работает правило задатка, если никто ни в чем не виноват, а обязательства исполнить невозможно, например, запрет государства, смерть одного из участников сделки, стихийное бедствие и тому подобное? В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в том размере, который получил.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, это стороны сделки определяют самостоятельно. Однако в любом случае, задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме — расписка, так и на «фирменном» бланке. И пусть расписка вас не пугает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно не обязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.

Аванс

Популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве. Аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее, при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь.

Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка, аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Страховка от утраты

Еще один способ обезопасить себя от неожиданностей — застраховать квартиру на всю сумму сделки от утраты прав собственности.

Попытка купить полис может стать еще одним способом проверки квартиры на чистоту. У страховщиков есть список «нехороших» квартир, и если они отказываются страховать выбранное вами жилье, вам лучше отказаться от его покупки.

В страховую компанию не только можно, но и нужно обращаться еще до сделки. «Страховщики» предлагают несколько вариантов экспертизы будущей сделки. Например, экспертиза оплачивается, а потом засчитывается в стоимость полиса, либо страхователь обращается в организацию, которая проводит подобные услуги.В последнем случае, поскольку на объект страхования уже будет экспертиза, страховщик применит более низкий тариф.

«Красивая» точка

Чтобы избежать дополнительных расходов в будущем, выясните также у хозяина квартиры, работает ли телефонная точка. Если телефон отключен за неуплату и не работает более полугода, восстанавливать подключение вам никто не будет. Придется писать заявление на установку новой телефонной точки. В течение месяца после сделки по покупке квартиры надо переоформить телефон на свое имя (для этого надо получить доверенность на переоформление прав от предыдущего владельца).

Не забудьте также попросить продавца жилья взять в БТИ экспликацию (план) квартиры и справку о ее стоимости. Кстати, по экспликации можно понять, делалась ли в квартире узаконенная перепланировка. Все, что перепланировалось, отмечается красными линиями.

Удостоверившись, что квартиру вы покупаете юридически чистую, без финансовых долгов, можно выходить на сделку. Покупателю понадобится минимум документов — паспорт. Если будущий владелец квартиры состоит в браке, то на сделку придется взять и вторую половину (со свидетельством о браке, естественно). Если супруг(а) по какой-либо причине не может лично присутствовать на сделке, надо составить доверенность и заверить ее в нотариальной конторе, подтвердив тем самым согласие супруга(и) на сделку. Продавцу, кроме паспорта и такого же согласия супруга(и), надо принести в день сделки все документы на квартиру, уже знакомые покупателю.

Только после регистрации сделки и выдачи новому владельцу свидетельства о праве собственности на квартиру операция по покупке-продаже квартиры считается завершенной.

Далее происходит передача квартиры. Для этого продавец должен выписаться из нее и подписать с покупателем акт приемки-передачи жилья, составленный в свободной форме. Согласно ст. 556 ч.1 ГК РФ, «уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество». Так что легкомысленное отношение к составлению документа о передаче недвижимости может закончиться иском в суд.