Продажа квартиры — хочу все знать

Продажа квартиры — сложный процесс, который включает несколько стадий и подразумевает оформление множества документов. Теоретически всю необходимую информацию по совершению сделки можно найти в нормативно-правовых актах, но неспециалисту разобраться в них тяжело. Сегодня юрист М2 рассказывает об основных аспектах купли-продажи недвижимости.

Начнем с главного вопроса: имеете ли вы право продать свою квартиру?

По закону это можно сделать, если она находится у вас в собственности: только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Вы занимаете квартиру по договору социального найма, т. е. данная жилплощадь не приватизирована? Чтобы ее продать, сначала необходимо оформить право собственности. Напомним, что после 1 января 2007 года бесплатная приватизация отменяется. Кроме того, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма после 1 марта 2005 года, приватизировать его будет нельзя.

Не стоит также забывать, что гражданин может воспользоваться правом на приватизацию только один раз. Если ранее вы участвовали в приватизации, то повторно сделать это не удастся. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, которые сохраняют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия, даже если стали собственниками квартиры до этого.
Имейте в виду, что если ваша квартира находится в залоге, то продать ее другому лицу можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На практике залогодержатели редко соглашаются на отчуждение квартир.

Какие документы нужны для продажи?

При купле-продаже жилого помещения надо зарегистрировать сделку и переход права от продавца к покупателю. Для этого вам понадобятся правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость. Ими могут быть:
— акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления;
— договоры в отношении квартиры, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки;
— акты о приватизации;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в силу судебные решения;
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на тот момент и т. д.

Кроме того, в бюро технической инвентаризации (БТИ) вам нужно получить выписку из технического паспорта. Данный документ содержит план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписки заверяются подписью должностного лица и печатью БТИ.
Как известно, для проведения перепланировки или переустройства жилых помещений необходимо иметь предварительное разрешение Мосжилинспекции, оформленное в установленном законом порядке. Если перепланировка осуществлена без согласования, то в документах технического учета проставляются штампы «Разрешение на возведение или переоборудование не предъявлено». В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена.

Договор: будьте внимательны

При купле-продаже квартиры государственная регистрация сделки проводится на основании договора, заключенного между продавцом и покупателем. В нем указываются стороны и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Стороны должны указать свои паспортные данные. Если договор заключают не сами стороны, а лица, действующие от их имени, то приводятся также сведения о представителях сторон и полномочия, в силу которых они заключают сделку.

Другое неотъемлемое условие договора, без которого он не будет считаться заключенным, — это предмет договора купли-продажи. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре обязательно приводятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения.

К существенным условиям также относится цена. Она прописывается в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, назначенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Не следует путать инвентаризационную оценку с ценой договора: установленная соглашением цена квартиры может быть как ниже, так и выше оценки. Если покупатель приобретает жилье в кредит с условием о рассрочке платежа, то должны быть уточнены порядок, сроки и размеры платежей.

Если в продаваемой квартире проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его продажи, то договор купли-продажи должен включать перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым объектом.

Вышеуказанные условия являются обязательными, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.

Узелок на память

Но помимо этого для регистрации могут потребоваться и другие документы. Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга продавца. Если продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то нужно согласие родителей, усыновителей или попечителей. Если квартиру продает лицо, ограниченное в дееспособности, требуется согласие попечителя.

Ранее при продаже жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, надо было получать разрешение органов опеки и попечительства. Сегодня оно необходимо только в случаях, когда в квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и законные интересы.

В случае, когда государственная регистрация осуществляется через представителя, нужно предоставить нотариально удостоверенную доверенность.

Еще один документ, который составляется между продавцом и покупателем, — акт или иной документ о передаче жилого помещения. Его требуют при государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

За государственную регистрацию договора купли-продажи необходимо уплатить государственную пошлину и предъявить документ об оплате. Размер пошлины установлен Налоговым кодексом РФ. На данный момент он составляет 500 руб. для физических лиц, 7,5 тыс. руб. — для юридических.

Нельзя упускать из виду и еще один момент, связанный с государственной регистрацией. Если право собственности на отчуждаемую квартиру возникло у продавца до 31 января 1998 года (момент вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), то ему придется регистрировать ранее возникшее право на жилое помещение.

Осуществить регистрацию ранее возникшего права, сделки купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю можно одновременно. По времени данный процесс займет один месяц, если только у органов, осуществляющих госрегистрацию, не возникнут основания для приостановления или отказа в регистрации.

Источник: irn.ru