Как продать комнату в коммунальной квартире

Легко ли продать комнату в коммуналке?

C каждым годом коммунальных квартир становится все меньше, но пока еще они встречаются довольно часто, и их рынок довольно активен. Насколько же сложно реализовать подобный объект, какие нужно выполнить условия, чтобы не нарушить законодательство и при этом выйти на сделку в минимальные сроки?

Если вы являетесь владельцем комнаты, можете не сомневаться - спрос на этот вид  недвижимости сегодня имеется, конечно, не ажиотажный, но и вялым его назвать нельзя. Причина, по которой комнаты в коммуналках остаются востребованными, очевидна – это их невысокая цена. Ничего дешевле в городе купить практически невозможно, и для покупки еще одной разновидности дешевого жилья – малогабаритной квартиры гостиничного типа – заплатить нужно значительно больше.

Сейчас комнаты в коммунальных квартирах чаще всего покупают иногородние жители, которые таким образом получают не только место проживания, но и регистрацию. Этот способ – самый простой и самый бюджетный для тех, кому нужно закрепиться в новом городе.
Есть и другие категории покупателей комнат в коммунальных квартирах: нередко их приобретают с целью вложения средств и потом, возможно, сдают в аренду; есть и те, кто  рассчитывают в дальнейшем выкупить все комнаты и стать владельцем целой квартиры. Часть спроса на комнаты обеспечивается покупателями, которые надеются на выгодное расселение после возможного сноса всего дома.

Сначала нужно договориться с соседями.

От того, насколько соседи окажутся сговорчивыми и дружелюбными, зависит, насколько быстро вы сможете продать комнату. Коммунальная квартира является объектом долевой собственности, и каждый сосед имеет  ней свою долю – комнату. А значит, согласно  Гражданскому Кодексу РФ, что при продаже комнаты преимущественным правом покупки обладают собственники остальных комнат в данной квартире. Поэтому прежде, чем комната будет выставлена в открытую продажу, вы должны предложить ее всем своим соседям, и получить их отказ. Можно сделать это и в обычной беседе, но во избежание вопросов от будущих покупателей и дальнейших проблем специалисты советуют все шаги фиксировать документально. Соседи должны подписать письменный отказ от покупки, который либо заверяется у нотариуса, либо оформляется в Регистрационной палате.

О своем намерении продать комнату желательно сообщить соседям с помощью заказного письма с уведомлением о вручении. Это письмо оформляется в специальной форме и должно содержать условия сделки и цену, которую продавец желает получить за комнату. Соседи получают на раздумья месяц с момента получения предложения. Если спустя это время никто из них не изъявит желание приобрести комнату – можно искать покупателя на стороне.

Нередко продавцу комнаты приходится проявлять чудеса дипломатии, потому что соседи не только тянут с отказом, но и избегают получать письма с предложением о  покупке комнаты. Иногда такое тянется месяцами, и в этом случае лучше обратиться к риэлторам – они могут лучше найти подход к соседям и не вызывают у них такого раздражения. Если же сосед продолжает упорно «ставить палки в колеса», продавец комнаты может обратиться в суд с целью устранения препятствия реализации права распоряжения имуществом.

Собственником других комнат может быть муниципалитет (если комната не приватизирована), но в этом случае отказ от покупки получить обычно несложно.

Еще один вариант, когда может возникнуть проблема – собственник комнаты – несовершеннолетний. В этом случае кроме отказа от покупки нужно получить согласие на этот отказ органов опеки.

Соблюдать все эти условия нужно обязательно, иначе сделка может быть оспорена, суд может отдать комнату соседям, а продавца обяжет вернуть деньги несостоявшемуся покупателю.

Отказы получены – что делать дальше?

Чаще всего соседи отказываются приобретать комнату, и тогда покупателя для нее нужно искать «на стороне». Как выбудете действовать – самостоятельно или с помощью риэлтора, зависит от вашей уверенности в своих силах, наличия свободного времени и, конечно, желания. Если не торопитесь – можете попробовать заняться продажей комнаты самостоятельно, Цена на комнату зависит от ее площади, местоположения квартиры, транспортной доступности, типа дома, этажа, наличия лоджии или балкона, вида, из окон, и т. д. Влияет на цену и количество соседей.

Цена не должна быть ниже той, которую предлагали соседям

Стоимость комнаты вы определяете еще в момент, когда предлагаете ее соседям, и в дальнейшем цена не должна быть ниже той, по которой соседи отказались купить ее. Если вы назовете соседям одну цену – а сами в итоге продадите комнату дешевле, у соседей будут все основания, чтобы обратиться в суд.

Как можно ускорить продажу?

Улучшите свою комнату и всю квартиру в целом. Достаточно небольшого косметического ремонта и уборки, чтобы комната приобрела «товарный вид». Большое значение имеет также состояние мест общего пользования. Договоритесь с соседями одновременно продать свои комнаты – так вы сможете продать комнату дороже и быстрее.

Сложно ли продать комнату в коммуналке?

На самом деле, это сделать не намного сложнее, чем продать отдельную квартиру. Другое дело, что нередко и квартиру продать оказывается непросто, и тогда лучше обратиться к профессионалам. Главное же при продаже комнаты в коммунальной квартире – договориться с соседями и соблюсти их преимущественное право на покупку. Если сможете найти общий язык с соседями – комната будет продана достаточно быстро.