Юридическое сопровождение сделок при покупке коммерческой недвижимости

Необходимость профессионального юридического сопровождения сделки не вызывает сомнения, когда речь идет о суммах в 100 тыс., 1 млн., 100 млн. долл. и более. Цель сегодняшнего разговора - осветить некоторые важные особенности юридического сопровождения сделок на вторичном рынке коммерческой недвижимости.

На стадии подготовки осуществления юридического сопровождения сделки с коммерческой недвижимостью необходимо определить состав участников и их полномочия на совершение сделки. После необходимо проверить наличие оформленных предварительных договоренностей между сторонами сделки, а именно: протокола о намерениях, соглашения о задатке, предварительного договора, и провести анализ (экспертизу) содержания этих документов. Письменное оформление преддоговорной стадии процесса приобретения нежилого здания (помещения) желательно во всех отношениях, поскольку оно должно предполагать и определять своего рода предпродажные мероприятия, включающие в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи. Однако, практика оказания данного вида юридических услуг показывает, что в основном заключению договора купли-продажи здания (помещения) предшествуют переговоры, устное согласование некоторых существенных условий договора, например условие о цене здания (помещения) и о форме расчетов по предстоящей сделке. Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые существенные факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе переговоров, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки купли-продажи здания (помещения).

На что необходимо обратить внимание в первую очередь? Прежде всего - на порядок и способ приобретения продавцом в собственность здания (помещения). Важно установить на основании каких документов продавец владеет, пользуется и распоряжается зданием (помещением), которое предлагает купить. Стоит отметить, что именно экспертиза правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов (договора, свидетельства) и технических документов ТБТИ (Ростехинвентаризации) позволяет составить достаточно полное представление о правах продавца на отчуждаемый объект, и самом объекте недвижимости. Однако, как показывает практика, покупатель здания (помещения) зачастую удовлетворяется предъявлением ему только свидетельства о государственной регистрации права.

Вместе с тем, именно из документа-основания можно составить достаточно ясное представление о законности приобретения объекта и наличия обременений (ограничений), поскольку именно в нем установлены права и обязанности предыдущего собственника (продавца) и покупателя (нынешнего собственника), сведения об обременениях (например, о действующих договорах аренды, несанкционированных перепланировках). Право собственности на здание (помещение), как правило, возникает на основании договора (купли-продажи, мены, об отступном, дарения), но может возникнуть и по другим основаниям, например, на основании решения суда или при внесении здания (помещения) в уставный капитал юридического лица после государственной регистрации перехода права в ЕГРП в ГУ ФРС.

В случае, если продавец действует через представителя, нужно убедиться в надлежащем оформлении доверенности. В ее тексте должны быть четко определены полномочия представителя на совершение действий в интересах доверителя. В установлении нуждается и непосредственно личность представителя, поскольку в доверенностях, выдаваемых юридическим лицом на представление интересов по такого рода сделкам, как правило, указывают только паспортные данные представителя, при этом не указывая года и места рождения поверенного.

Бывают и особые случаи представительства по сделкам купли-продажи. Так, иногда организация-продавец заключает агентский договор с каким-либо агентством недвижимости, выдает ему (юридическому лицу в лице руководителя, например генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи здания (помещения). При таких обстоятельствах, права и обязанности по договору купли-продажи возникают у собственника здания (помещения), но выполняет юридически значимые действия от имени этой организации ее представитель- агентство в лице его руководителя, действующего на основании доверенности. Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) должен быть подписан лично руководителем агентства недвижимости. Если в подписании договора участвует другое лицо, даже если это работник (сотрудник) агентства недвижимости, то он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, выданную в порядке передоверия, причем право передоверия должно быть предусмотрено в основной доверенности, выданной на представление интересов собственником здания.

Ознакомление с учредительными документами продавца проводится для установления полномочий компетентных органов управления по вопросам принятия решений о совершении сделок с недвижимостью юридического лица. Отчуждение объектов недвижимости, т.е. его основных средств, как правило, является крупной сделкой. Законодательство устанавливает определенные правила совершения крупных сделок в части компетенции тех или иных органов управления коммерческих организаций. Например, для продавцов - акционерных обществ установлено: если стоимость продаваемой недвижимости составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества, то решение об одобрении крупной сделки принимает совет директоров (наблюдательный совет), причем единогласно. Если же стоимость составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, то решение принимает общее собрание акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в собрании. Отдельные правила существуют и для обществ с ограниченной ответственностью.

Почему существует необходимость соблюдения положений федеральных законов, устанавливающих порядок принятия решений компетентными органами юридических лиц при совершении крупных сделок? Потому, что в соответствии с законами Российской Федерации: "Об акционерных обществах" и "Об обществах с ограниченной ответственностью", в случае нарушения порядка принятий решений по вышеуказанным вопросам, существует возможность признания заключенных сделок недействительными по иску общества или его акционеров (участников). В связи с этим, непосредственно перед заключением договора купли-продажи здания (помещения) необходимо подробно ознакомиться с соответствующими протоколами об одобрении крупной сделки. Изложенные правила ее совершения непосредственно касаются и покупателя здания (помещения), если он является юридическим лицом - коммерческой организацией (акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью). В рамках получения единоличным исполнительным органом разрешения Общества на совершение крупной сделки, должны быть выполнены необходимые действия: определена балансовая стоимость недвижимости, установлена ее рыночная цена. Последняя может быть определена независимым оценщиком, в этом случае, необходимо ознакомиться с отчетом об оценке недвижимости.

При подготовке к будущей сделке купли-продажи здания (нежилого помещения) особое внимание следует уделить изучению имеющихся прав землепользования у продавца объекта недвижимости, т.е. выяснить, какой документ регламентирует отношения по использованию земельного участка, на котором расположено здание (помещение). Если между продавцом и земельным комитетом оформлен с уполномоченным государственным (муниципальным) органом договор аренды участка, то с ним необходимо ознакомиться, особенно в части целевого назначения участка, порядка переоформления на нового собственника здания (помещения) прав на участок. Нелишним будет убедиться и в состоянии платежей по договору аренды этого участка. Документом, свидетельствующим об отсутствии или наличии задолженности, станет акт сверки расчетов по аренде земли. Если собственник здания (помещения) не оформил договор аренды земельного участка, а продолжает уплачивать налог на землю, необходимо выяснить причины данного обстоятельства с тем, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю. Кроме того, важно знать, что с 1 января 2005 года в соответствии с Налоговым Кодексом РФ, земельный налог уплачивается только собственником земли. Ранее эта обязанность была возложена на фактического землепользователя.

Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи является установление наличия обременений (ограничений) в пользовании зданием, а иногда и в распоряжении им. Речь идет о выяснении наличия (отсутствия) следующих фактов: имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся помещениями, передавалось ли здание (помещение) в ипотеку (залог недвижимого имущества). Что касается договора аренды нежилого помещения, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, только он заключен на срок более одного года. В связи с этим, в рамках предварительных договоренностей следует обязать продавца составить список помещений (комнат), переданных в аренду на срок менее одного года, и приложить к нему копии договоров аренды, с которыми необходимо внимательно ознакомиться. Переход права собственности на сданное в аренду помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

К новому собственнику здания (помещения) действующие договоры аренды переходят в неизменном состоянии, за исключением возможности внесения в них изменений только в части наименования арендодателя и его реквизитов в связи с переходом права собственности. Поэтому необходимо точно знать, какие права и обязанности имеет арендатор, каковы условия заключенного договора аренды: например, соответствует ли назначение арендуемого помещения, указанное в договоре аренды (офис, торговля, бытовое обслуживание), его функциональному назначению по технической документации БТИ (экспликации) на текущий момент. Если в арендуемых помещениях расположение и площадь комнат по поэтажным планам явно не соответствуют их фактическому состоянию, необходимо потребовать от собственника (продавца) документы, подтверждающие получение необходимых согласований и разрешений на переустройство (перепланировку, переоборудование) помещений.

Необходимо также исследовать вопросы о первичном возникновении права собственности на объект недвижимости (например, порядок и законность приватизации, акционирования и т. п.) и о возможных последствиях признания первичной сделки недействительной.

Таким образом, процесс подготовки к заключению договора купли-продажи здания (помещения) представляется достаточно сложным и многоступенчатым, требующим уяснения многих юридически значимых фактов и обстоятельств.

Вместе с тем несоблюдение вышеизложенных рекомендаций может повлечь за собой довольно серьезные негативные правовые последствия, прежде всего для покупателя здания (помещения). Пренебрежение серьезностью данного вопроса способно привести к длительным судебным спорам и даже потере приобретенного объекта. Юридическое сопровождение крупных сделок с коммерческой недвижимостью необходимо поручать профессионалам, имеющим соответствующий опыт.