You are here: Главная Полезно знать Эксплуатация недвижимости: учиться или не учиться?
3.jpg

Эксплуатация недвижимости: учиться или не учиться?

Печать

На этот вопрос отвечает Евгений Якушин - глава Управляющей компании "Система":
Поводом для написания этой статьи послужил вопрос, задаваемый мне людьми, работающими на не последних должностях рынка недвижимости, которые спрашивали меня: "Кому нужен сейчас твой обучающий курс по менеджменту эксплуатации недвижимости? Сейчас кризис". Вот и постараюсь ответить на этот вопрос. Кому и зачем.
Русский кризис – бессмысленный и беспощадный. Раньше тратили без оглядки, теперь экономим без оглядки. Раньше бизнесмены соревновались в потреблении, теперь в экономии. «Косить под кризис» - это модно. В первую очередь экономим на PR, кадрах, обучении. Теперь затраты на обучение и повышение квалификации персонала - аутсайдеры бюджетов. А уж специализированные обучающие программы тем более.
Раньше востребованность наших семинаров по эксплуатации была колоссальная. На базе этих семинаров мы создали двухдневный обучающий курс по эксплуатации недвижимости. Его главное отличие от семинара в том, что мы не только информируем о нашем опыте и знаниях, но и обучаем основополагающим принципам менеджмента в обслуживании недвижимости, закрепляем полученные знания практическими деловыми играми и так называемым «задачником по эксплуатации». Но сейчас интерес к этому курсу в три раза ниже, чем до кризиса.
Начинаем выяснять, в чем причины. Оказалось, что фактически спрос остался на прежнем уровне, но в 90 процентах случаев тот, кто хочет посетить наш курс и тот, кто за него платит – люди разные. И лица, принимающие решения, отвечают приблизительно так же: «Какой курс? Кризис же».
Сейчас часто вспоминают, как Германия в тридцатые годы лихо поборола кризис, отправив трудоспособное население строить автобаны. Чего уж там греха таить, мы плохо знаем собственную историю, а уж историю других стран не знаем вообще, поэтому тратим время и деньги на выдумку велосипедов.
В той же Германии автобаны пошли строить не более 10% от безработного резерва.
А куда дели остальных? Не смогу сказать точно за 90%, но за 25% скажу. Их переквалифицировали в УПРАВДОМЫ. Смешно? Или удивительно? Их переквалифицировали в обслуживающий персонал. Причем их было в два с половиной раза больше, чем строителей дорог.
Каким образом получилось это сделать? Государство обязало в законодательном порядке собственников всей нежилой недвижимости обслуживаться сторонними организациями. Владеешь недвижимостью? Получаешь сверхдоход за счет того что экономишь на эксплуатации или вообще не эксплуатируешь? Будь любезен, это делать. Иначе доход с недвижимости будет признан незаконным. Для успешной реализации идеи были организованы обучающие курсы для новых сотрудников сферы обслуживания. Вы думаете, эта идея родилась в Германии? Ошибаетесь. Это придумал император Август, когда еще был проконсулом Рима. Эта идея привела в чувство римских собственников, сократила количество пожаров и аварий в десять раз. Помимо этого, трудоустроено оказалось большое количество людей, увеличилось поступление в казну налогов.
Конечно, вопрос об обременении собственников недвижимости обязательной эксплуатацией у нас - вопрос государственного уровня. И скорее всего так и останется вопросом. Но, с другой стороны, есть пример ОСАГО. Лоббизм страховщиков принес свои результаты - минимум по две тысячи в год с собственников движимого имущества. И, кроме того, опять же рабочие места страховщикам и налоги в казну страны.
А почему бы не сделать Обязательное Обслуживание Недвижимости?
От истории и фантазий перейдем к конкретике и цифрам.
В Санкт-Петербурге порядка 102 680 тысяч квадратных метров нежилой недвижимости.
Их обслуживают порядка
- 12 000 специалистов высшего звена (генеральные директора, технические директора и главные инженеры).
- 56 000 специалистов среднего звена (инженеры).
В Санкт-Петербурге даже врачей меньше!
Как мы знаем, есть три основные профессии - учить людей, лечить людей, кормить людей… Стоит задуматься об изменении…
Если врачам мы себя доверяем (слава богу) редко – то людям, которые обеспечивают комфортное и безопасное нахождение в недвижимости (зданиях), практически постоянно, и они в отличие от врачей, которых учат минимум 6 лет, не имеют специального образования по эксплуатации недвижимости. Не имеют не потому, что не хотят, а потому как такого образования просто нет. И люди, которые призваны отвечать за наше пребывание в зданиях и сооружениях используют не системные знания, а исключительно свой опыт и наитие! Огромный пласт экономики живет, пардон, по понятиям.
Все верно отвечают нам оппоненты от кризиса. Нужно систематизировать знания, и наш курс действительно дает принципиальные практические навыки и умения – но за него нужно платить, а мы экономим на всем: если инженеру надо вот пускай он самостоятельно и идет к вам учиться.
Во–первых, он-то как раз и может пойти к нам учиться как физическое лицо, заплатив гораздо меньшие деньги в отличие от юридического. И затратив так сказать, свои кровные, с подобными знаниями, подтвержденными на практике специалист, скорее всего через некоторое время найдет себе другого работодателя с увеличением оплаты труда, и уже ему будет экономить гораздо большие деньги, нежели предыдущему. Каким образом? Считаем.
Если вы решили отправить на обучение своего специалиста, вы понимаете, что затраты на повышение квалификации результатом своим должны иметь снижение издержек и увеличение производительности и эффективности труда, и поэтому затраты должны рассматриваться как инвестиции с определенным периодом окупаемости и конкретной доходностью, для вас будут интересны результаты нашего опроса участников предыдущих семинаров.
Опрос продемонстрировал, что практически все слушатели семинара «Менеджмент эксплуатации недвижимости», применив даже малую часть полученной информации (от 10 до 20%) получили экономию бюджета эксплуатации своих объектов недвижимости от 5 до 15%. К примеру, плановыми требованиями работодателей к показателем эффективности курсов повышения квалификации является применение до 30% полученных навыков, с результатом в 15 – 20 процентов экономии и/или 10 – 15 % увеличения производительности труда.
Поэтому вместо того, чтобы сказать «нет» своим сотрудникам, нужно переместить затраты на методический курс по менеджменту эксплуатации недвижимости в плоскость инвестиций и поставить перед ними четкую задачу в достижении конкретных цифр по оптимизации и экономии своей деятельности.
Это расчет в относительных величинах.
Приведем расчет в абсолютных величинах.
Ориентировочная ежемесячная величина затрат на эксплуатацию объектов нежилой недвижимости составляет 2 053 600 000 рублей, то есть годовая величина в среднем составит 24 643 200 000 рублей. Если предположить самый неблагоприятный вариант развития событий когда слушатели наших курсов смогут экономить до 5 процентов от бюджета эксплуатации, то получаем величину сокращения затрат в размере 1 232 160 000 рублей в год. Разовые инвестиции в обучение специалистов составят порядка 264 000 000 рублей. А теперь скажите, какие сейчас инвестиции смогут дать более 400% доходности?!
К сожалению, экономика и наше ее понимание подвержено стадным чувствам.
Можно податься общей панике и стать таким же, как все - скупать валюту и бездумно экономить. Настоящие заработки не тут. Стоит лишь об этом без суеты, обстоятельно подумать.
Многие пережили 1998 год. Вспомните, кто стал лидером после этого? Те, кто не скупал доллары, а продавал их, вкладывая в такие активы как люди и недвижимость.
Конечно, можно сэкономить, вычеркнув из бюджета пару десятков тысяч рублей на повышение квалификации вашего персонала, но тем самым вы лишаете себя будущего, а кризис и ваши конкуренты только этого и ждут.
Относитесь к затратам на обучение персонала как к инвестициям. Поставьте четкие рамки окупаемости и доходности этих затрат, включите мотивационную составляющую в работу с Вашими сотрудниками, и деньги вернутся. Они всегда возвращаются, когда инвестируешь разумом и душой, а не только сердцем.