Зачастую клиенты, приходящие в агентство недвижимости за консультацией по поводу приобретения жилья, задают вопрос: « Зачем нам нужен риэлтор? Мы же покупаем квартиру, а не продаём!» Однако практика показывает, заключив эксклюзивный договор на подбор недвижимости с профессиональным специалистом, покупатель имеет ряд неоспоримых преимуществ.

Сегодня в специализированных журналах и на сайтах можно найти большое количество обьявлений о продаже жилья. Кажется, выбирай любое, звони, заключай сделку. Так зачем же покупателю риэлтор?

Приобретение жилья – комнаты, секции или квартиры – процесс очень ответственный. Предложений на рынке недвижимости действительно много, но не прогадать при выборе подходящего именно вам жилья тоже непросто. Что нужно продавцу? Продать подороже, скрыв все технические и юридические недостатки, а покупателю – купить подешевле и заблаговременно эти недостатки выявить. Легко догадаться, что риэлтор продавца будет защищать именно его интересы, неизбежно оказывая давление на покупателя; имея своего агента, покупатель будет ограждён от такого давления. Кроме того, профессиональное агенство недвижимости всегда имеет в запасе несколько аналогичных объектов.

Не секрет, что покупатель редко прибегает к услугам риэлтора при поиске жилья, желая избежать лишних затрат. Оправдано ли это, на самом ли деле таким образом можно сэкономить?

Желание покупателя сэкономить – разумно и вполне оправданно, однако, увы, к цели многие движутся неверным путём. Как ни парадоксально, даже учитывая деньги, которые человек, желающий приобрести жильё, потратит, обратившись за помощью к риэлтору, сэкономит он именно в этом случае. Риэлтор знает реальную рыночную стоимость предлагаемых на рынке недвижимости объектов, а не ту, которая изначально указывается, то есть»рекламную», поэтому при переговорах будет стараться максимально снизить цену, приводя весомые аргументы. К примеру, вы покупаете бытовую технику в магазине, в котором вас всё устраивает, цена кажется приемлемой. Если я отведу вас туда, где изначально закупают технику, расскажу о наценках и предоставлю возможность приобрести эту же технику, только уже по настоящей, закупочной стоимости, заплатив лишь небольшую комиссию, которая поверьте, ни какое сравнение с магазинными наценками не идёт, куда вы отправитесь: снова в магазин или же вместе со мной на склад?

Цена, вне всякого сомнения, немаловажный фактор при выборе жилья, а каких ещё проблем поможет избежать риэлтор?

С проблемой покупки, продажи или обмена жилья рано или поздно сталкивается каждый. Квартиру, конечно, можно приобрести самостоятельно, однако в этом случае нужно быть готовым к тому , что вы можете столкнуться с рядом трудностей. В самом худшем случае понравившаяся квартира может иметь «плохое прошлое», а располагающий к себе продавец – оказаться мошенником. Конечно, подобные случаи не так часты, однако «скользких» моментов в «истории» квартир предостаточно. Вы можете приобрести квартиру, продавцы которой сами не знают о её проблемах. Однако через какое-то время эти недочёты могут проявиться самым непрятным образом. В лучшем случае, если выбранная квартира безупречна, а продавец – честнейший человек, возникает необходимость передачи (принятия) задатка и подписания предварительного соглашения, в которое хорошо бы внести необходимые вам условия сделки, предварительно продумав все последствия оговоренных условий. У продавца есть представитель – риэлтор, он отстаивает интересы, которые часто противоположны вашим. Трудно в такой обстановке без достаточного опыта принять правильное решение. Чтобы избежать подобных ситуаций, покупатели тоже прибегают к услугам риэлтора. Причём не того, который отстаивает чужие интересы, то есть является представителем продавца, а того, которого заботите только вы и ваша возможность заключить выгодную, юридически чистую сделку. Он знает, как проверить «историю» квартиры, какие условия необходимо прописать в предварительном соглашении и на какие уступки можно пойти, а на какие – не стоит. Он даст совет, как можно сэкономить на оформлении квартиры, а на чём экономить не стоит. К тому же риэлтор посоветует хорошего нотариуса, решит проблемы перепрописки, перевода телефона, освобождения квартиры и т.д.

С какими юридическими тонкостями может столкнуться покупатель при сделке? Какова роль риэлтора на данном этапе?

Безусловно, выбрав объект, покупатель должен быть уверен, что с документами на данное жильё всё в порядке. Гарантией служит юридическая экспертиза, проведённая юристом, который специализируется в области недвижимости. К сожалению, не во всех агентствах он есть. Самой ответственной процедурой является юридическое сопровождение сделки купли-продажи, которая включает в себя участие в переговорах с продавцом, передачу задатка, согласование даты и времени сделки, порядок расчёта и освобождение жилья, подготовку полного пакета документов для сделки купли – продажи, сопровождение в регистрационной службе. Сама сделка – довольно сложное и ответственное в психологическом плане событие, так как сопряжена с передачей больших денежных сумм и подписанием документов. Присутствие агента максимально снижает риск, да и просто помогает клиенту не растеряться. На завершающем этапе – передачи имущества - объект недвижимости должен быть передан именно в таком виде, о котором изначально договорились участники сделки. Нужно проследить, произведена ли оплата по коммунальным и иным платежам. Контроль за этим процессом, а также за выпиской продавца и членов его семьи возлагается на риэлтора со стороны покупателя.

На что следует обратить внимание при проверке юридической чистоты сделки?

В первую очередь надо выяснить, имеет ли вообще человек право продавать данную жилплощадь. Во-первых, покупателю лучше позаботиться о том, чтобы к моменту осуществления сделки приобретаемое жилое помещение было свободно от каких-либо третьих лиц; все граждане, не являющиеся членами семьи собственника, должны быть сняты с регистрационного учёта в этой квартире или доме. Ещё один немаловажный вопрос – перепланировка. Настоящий Жилищный кодекс содержит новые правила проведения перепланировки. Для этого собственнику нужно получить соответствующее согласование в местной администрации. По окончании перепланировки дожжен быть составлен соответствующий акт. При несоблюдении данной процедуры перепланировка считается совершенной самовольно. На лицо, совершившее самовольную перепланировку, налагается административное взыскание. И сохранить в перепланированном состоянии такое помещение можно только по решению суда. Поэтому покупателю до заключения сделки необходимо ознакомиться с планом квартиры. Такой документ называется технический паспорт нового образца, план квартиры с экспликацией выдаётся БТИ. Нужно сравнить план квартиры с реальным её состоянием. И если что-то не сходится, значит, была перепланировка. И её узаконивание должно быть осуществлено продавцом до продажи, иначе покупатель вместе с квартирой может приобрести проблемы узаконивания совершенной продавцом перепланировки. Кроме того, план должен составлен по результатам обследования техником БТИ, проведённого не ранее последних пяти лет. Далее, на что стоит обратить внимание, - это согласие супруга(и) продавца на продажу жилого помещения. Семейный кодекс (п.3 ст. 35) предусматривает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга(и) на совершение таких сделок. То есть, если жильё продавцом было приобретено в период брака, даже если в свидетельстве о праве собственности указано только его имя, для продажи недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого отказывать в регистрации сделки государственный регистратор не вправе, однако другой супруг в течении года с того момента, как он об этом узнал, может признать такую сделку недействительной. Поэтому целесообразно выяснить, было ли приобретено жильё во время брака, и обязательно получить нотариальное удостоверенное согласие другого супруга(и). Похожее правило законодателем предусмотрено в отношении продажи доли в праве собственности на квартиру или при продаже комнаты (ст. 250 Гражданского кодекса, п. 6, ст. 42 Жилищного кодекса РФ). В таких случаях необходимо получить согласие сособственников комнат в коммунальной квартире. Согласие может быть составлено также в нотариальной форме. Отсутствие такого согласия не является основанием для отказа в регистрации сделки, однако если данное правило преимущественной покупки будет нарушено, сособственник квартиры или собственник комнаты в коммунальной квартире может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, что, естественно, нежелательно для добросовестного покупателя. Если продавцом жилья является несовершеннолетний (ребёнок до 18 лет), то обязательно должно быть получено разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Следует внимательно ознакомиться с содежанием указанного разрешения, соответствует ли оно вашим намерениям, кому даётся разрешение, в отношении какой квартиры или дома и тому подобное.

Если человек юридически грамотен и не боится возможных трудностей, возникающих с оформлением сделок, есть ли смысл прибегать к риэлторским услугам?

К услугам риэлтора обращаются и люди, юридически «подкованные», которые, к примеру, просто не имеют времени, а иногда и желания искать квартиру самостоятельно. Ведь надо покупать специальные издания, просматривать сайты в Интернете, обзванивать множество телефонов и договариваться о встречах. Всю эту работу может сделать за вас риэлтор, вы же только обозначите свои условия и параметры, в том числе и ценовые , по которым он уже будет подбирать вам жильё. Повторю, что касается цены, я думаю, что будующий покупатель вряд ли знает реальную рыночную цену объекта, здесь помощь риэлтора тоже нужна. Хотелось бы обратить внимание на то, что всё, о чем мы говорили выше, это только классическая схема сделки купли-продажи. В условиях, когда покупатель приобретает объект недвижимости путём у банка, существует гораздо больше трудностей.

А если человек желает приобрести квартиру по программе ипотечного кредитования, как риэлтор может ему помочь?

Настоящему специалисту в области недвижимости знакомы процентные ставки всех банков и условия предоставления кредита. Здесь можно подобрать систему кредитования, которая устроит клиента наибольшим образом. Также риэлтор в данной ситуации может помочь с правильным заполнением анкеты для банка. Если же вы желаете приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке, то это также сопряжено с рядом других вопросов, в которых без помощи специалиста разобраться сложно.