Дом в кредит

Ни для кого не секрет, что сегодня при наличии свободных денег покупка загородной недвижимости – выгодное вложение. Цены на земельные участки и дома гораздо ниже докризисных. Но, несмотря на уменьшение стоимости «недвижимых» объектов, ипотека доступнее не стала. Поэтому многие эксперты рынка не советуют приобретать коттедж на «кредитные» деньги. Как говорится, себе дороже.

Вот какие выводы нам удалось сделать. Во-первых, купить дом с землей, не имея финансовых возможностей (хотя бы и ограниченных) – бесполезная трата времени. Для старта нужно иметь деньги. Первоначальный взнос может колебаться от 20 до 50% от оценочной стоимости объекта.

Во-вторых, стартовая сумма, безусловно, влияет на процентную ставку и смягчение или ужесточение условий со стороны банка, однако только «начального капитала» для получения кредита будет явно недостаточно. Банк должен убедиться в вашей платежеспособности.

Чтобы кредитор вам поверил, необходимо иметь незапятнанную деловую репутацию, то есть — положительную кредитную историю. Но и этого будет недостаточно. Для подтверждения своей финансовой состоятельности, придется предъявить справку 2-НДФЛ, или справку о доходах по форме банка или в свободной форме. Чем больше ваша «белая» зарплата – если вы работник по найму, или официальная налоговая отчетность – если вы индивидуальный предприниматель, тем выше шансы на получение кредита по «льготным тарифам». При этом компании должно быть не менее 2-х лет, а ее месячный оборот должен составлять не менее 800 тысяч рублей.

В идеале неплохо бы заручиться поддержкой созаемщика или поручителя. Как вариант – заложить собственную недвижимость банку. Это позволит упростить процедуру сделки и добиться «щадящей» процентной ставки.

В зависимости от срока кредитования – периода, в течение которого вы обязуетесь полностью расплатиться с банком, первоначального взноса и уровня дохода, начисляется процентная ставка.

Соответственно, чем дольше вы будете отдавать деньги, тем выше будет процент.Срок кредитования загородной недвижимости – от 10 до 30 лет. Процентная ставка в рублях – от 9,43 до 25%. И еще — если в процессе оплаты «по счетам» вы достигнете пенсионного возраста, кредит получить не удастся.

Однако не стоит забывать, что финансисты декларируют минимальные проценты, на практике ссуды обходятся существенно дороже.

Мы обратились за консультацией в один из банков с просьбой калькуляции ипотечного кредита: якобы собирались брать ссуду на небольшой дом с участком в размере 2 млн 800 тысяч рублей сроком на 15 лет под 16%. Ежемесячный доход семьи был назван порядка 100 тысяч рублей. Если бы мы взяли деньги на покупку дома, ежемесячно пришлось бы платить банку 42 130 рублей. Итого за 15 лет мы бы отдали своему кредитору 7 млн 583 тыс 400 рублей (!). Переплата составила бы около 5 млн рублей.

Банкир не рискует, поэтому пьет шампанское…

В операциях с недвижимостью один просчет со стороны контрагентов может привести к драматическим последствиям. Сделки с ипотекой – еще более проблемный «участок». Они связаны с повышенными рисками не только для заемщиков, но и для банков.

Кредитор не уверен, что девелопер доведет проект до конца. В особенности, если речь идет о небольших застройщиках. Зачастую приходиться работать с объектами, права на которые оформлены с нарушениями.

Основное требование, предъявляемое банком – то, что загородное жилье должно быть ликвидным. Определяющие критерии ликвидности – дом построен и оформлен в собственность, целевое назначение участка – земли ИЖС, в доме есть все необходимые коммуникации, в поселке – подъездные пути и развитая инфраструктура. Загородное жилье должно быть «пригодно» для круглогодичного проживания, иметь хорошую подъездную дорогу, обеспечивающую к нему постоянный доступ вне зависимости от сезона.

Также необходимо, чтобы дом находился в населенном пункте – коттеджном поселке, деревне, дачном кооперативе и пр. Не менее важные условия – постоянное электроснабжение, отлаженная работа систем отопления и водоснабжения. Кстати, для большинства банков деревянный дом в качестве предмета залога не рассматривается.

Согласно букве закона, банки вправе не предоставлять ипотечные кредиты собственникам домов, которые не владеют землей, на которой эти дома расположены. Банки охотнее выдают кредиты на готовые дома, нежели строящиеся. Кредитор не уверен, что «недвижимый» объект передадут ему в залог в оговоренный срок.

Один из способов минимизации рисков для заемщика – приобретение в кредит коттеджа в поселке, возведение которых банки финансируют сами. Иногда девелоперы заключают договора с несколькими банками. В этом случае покупатель может подобрать наиболее оптимальный «продукт» из разных банковских линеек. К тому же, ставки по кредиту в рамках партнерских программ, ниже, чем по стандартным схемам.

poselkimsk.ru