You are here: Главная Полезно знать Как купить квартиру
2.jpg

Как купить квартиру

Печать

Четко определитесь – кто (вы или риэлтер) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки/регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтер учится эффективно работать месяцами. Оцените – сколько вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, сколько при этом вы затратите сил и времени. Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и позванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: “Это агентство недвижимости?”. Не отчаивайтесь, если в 99% получите утвердительный ответ. Это реальность текущего информационного обеспечения.

Работая с предложениями
Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь критически. Московский рынок слишком хорошо информирован и “схвачен”, чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Таких закавык – десятки: отсрочка заселения, “убитость” квартиры, неудачные соседи и многое другое..

Если вам предложили “по-знакомству” соблазнительный по цене вариант – отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5-10 тыс. долларов?

Просматривая листинги предложений, не ориентируйтесь на то что, дескать, ваши знакомые недавно купили/продали по такой-то/такой-то цене. В любой сделке – десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени.

Вторичный рынок или первичный?
Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок – это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки – это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки.

Выбор агентств и маклеров
Выбор агентов, с которыми вы будете работать – дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера – еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность. Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот “шарашкина контора” может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие бардака.

Работая с агентством

Чаще всего, квартира в листинге закреплена за каким-то агентом риэлтерской компании. Работая по такому варианту, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтера. Человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги.

Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты – форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и пр. То, что вам подсовывают некий “стандартный” договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.

Просматривая квартиры вместе с вашим маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает – ваши или хозяина. Помните, маклер должен быть, прежде всего, заинтересован в проведении сделки, его задача – искать компромисс между вами и продавцом.

Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500-1000$ и предложат в ответ поднять планку - насторожитесь. Скорее всего, вас дурят, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с вас побольше денег.

Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше или пойти на попятную или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к упертым клиентам. Нередко они пользуются правилом “трех” – делают три предложения, а затем перестают на вас работать.

Осматривая квартиру

По дороге – осмотритесь, кто ваши будущие соседи по району. В ином месте очень характерны лица в транспорте или возле ларьков. Жить среди пролетариев рекомендуется только представителям этого славного класса.

Двор, подъезд, лифт – составная часть вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах. Это высота потолка, тип перекрытий (топните ногой – стены, зачастую, начинают просто вибрировать от этого), проводка, состояние сантехники, пола.

Решите – какой нужен ремонт. Ориентируйтесь на такую цифру – чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 100$ за кв.м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте – как долго еще продержится сантехника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того, что вам нужно.

Готовясь к первой встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др. Теоретически это должен будет делать риэлтер, но береженого бог бережет. Список нужен, т.к. иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а переспрашивая их по телефону вы не будете видеть лица отвечающего. Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый – признак того, что отвечающий что-то сочиняет.

Решив, что эта квартира подходит – поставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Проблема суммы в договоре следующая: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретет в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. Т.е. вам выгоднее писать реальную цену сделки.

Вы решили покупать
Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако, получите на руки копию доверенности и лично проверьте, есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. Правда, последний может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны.

Договорившись о сумме сделки, сделайте несколько звонков другим агентствам и предложите эту квартиру как бы на продажу, не забыв подробно описать все нюансы. Вы услышите ряд мнений о цене такой квартиры. Сверьте ее с вашим случаем. Если расхождение велико и не в вашу пользу – вернитесь к торгу и выложите на стол те аргументы, которые вы выслушали от агентств.

otvetov.ru